Типизация обьектов недвижимости

Типизация квартир по качеству
Разнообразие качества, размеров, расположения объектов недвижимости, в частности квартир, приводит к большому различию в цене объектов. Вследствие этого, для анализа определенной совокупности объектов рынка (например, совокупности квартир, проданных в определенном городе в течение месяца) на первом этапе обработки данных целесообразно решить задачу типизации объектов недвижимости по качеству и размерам, т.е. выделить типы (категории) жилья с определенной совокупностью признаков. Необходимо подчеркнуть, что целью типизации является разделение первоначальной совокупности на несколько групп, отличающихся меньшим разбросом цен.
Наиболее распространенной является классификация квартир по типам в зависимости от характеристики жилого дома:

· 5-этажные панельные ("хрущевки");

· 9-этажные панельные;

· 5-этажные кирпичные;

· типовые 10-16 этажные постройки 70-х годов;

· кирпичные старой постройки (полноразмерные, "сталинские");

· 17-22-этажные улучшенной планировки;

· современные кирпичные от 14 этажей.

Выделение большего числа типов жилья дает уменьшение разброса цен внутри типа, но зато усложняет работу при проведении анализа и ухудшает наглядность результатов.
Общее правило: чем меньше разброс цен, тем, вообще говоря, на меньшее число категорий можно разделять квартиры.
Второе правило: число категорий не должно превышать 5-7.
Третье правило: не следует стремиться к унификации категорий квартир.
Типизация квартир по размеру
По размерам квартиры типизируют обычно выделением групп с различным числом комнат:
1-комнатные (общая площадь в среднем 31-38 кв. м); 2-комнатные (44-56 кв. м); 3-комнатные (57-78 кв. м); 4-комнатные и более (более 100 кв. м).
Средние значения общей и жилой площади квартир различной категории качества приведены в таблице.
Средняя общая и жилая площадь квартир, кв.м

В попытке упростить анализ на практике переходят от цены квартир к цене 1 кв. м общей площади квартиры. Это позволяет сравнивать уровень цен на квартиры различной категории, рассчитывать средний для нескольких категорий уровень и т.д. Такой подход действительно удобен и принят в международной практике. Однако, при его использовании необходимо учитывать, что конъюнктура рынка может меняться по-разному для квартир различных категорий по размеру. Поэтому общее правило состоит в том, что при пересчете цен на 1 кв. м все равно необходимо отслеживать их как совместно, так и по отдельным категориям.
Кроме того, выше было показано, что вводимое таким способом допущение о линейном характере зависимости стоимости квартиры от ее общей площади не всегда подтверждается данными рынка. Особенно это характерно для объектов большой площади, например, коттеджей. Поэтому для подобных объектов типизацию по размерам целесообразно производить разделением на интервалы площади, например: до 150 кв. м, 150-250, 250-400, свыше 400 кв. м.
Типизация квартир по местоположению
Районирование квартир в пределах города имеет ту же цель, что и типизация по качеству: уменьшение разброса цен в выборке. Первоначально массив данных по городу следует разделить по административным районам городов, затем рассмотреть территориально-экономическое зонирование, районирование с учетом географических условий, экономико-экологических критериев,
Результаты типизации жилья по качеству и местоположению рекомендуется зафиксироват в табличной форме.

Результаты районирования территории
 

Результаты типизации жилья по качеству