Анализ рынка недвижемости: цели и этапы

Каждая из выделенных в определении 7 - частных целей анализа рынка является самостоятельным направлением деятельности, включающим свой ряд задач, показанных на схеме. В то же время некоторые из задач являются общими для нескольких направлений. Кроме того, одни направления используют результаты, полученные другими. В этом проявляется взаимосвязь и единство целей анализа рынка. Наиболее характерный пример общей задачи - оценка и прогнозирование стоимости объектов недвижимости. Она является ключевой во всем анализе рынка и выделена во второе направление. В то же время при прогнозировании стоимости необходимо знать тенденции изменения состояния рынка, т. е. воспользоваться результатами первого направления.
Прогнозирование стоимости, как и прогнозирование состояния рынка, доступности и ликвидности объектов, эффективности инвестиций, является конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа. Поэтому эти задачи расположены в конце каждого ряда задач, а предшествующие - выстроены в необходимой последовательности их решения, т.е. отражают этапы анализа на пути к прогнозу.

Анализ состояния рынка включает следующие этапы:

Изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов недвижимости города (по видам)

Изучение состава и состояния приватизированного фонда, стоимости и темпов приватизации

Изучение состава строящегося фонда и темпов строительства

Анализ законодательной и нормативной базы

Анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подготовка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодействие с банками, органами управления)

Анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос/предложение

Анализ объема и структуры сделок, отношения сделки/спрос, сделки/предложение, сделки/фонд

Анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке

Прогнозирование конъюнктуры рынка

Анализ ценовой ситуации включает следующие этапы:

Типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории)

Исследование влияния параметров качества и размеров на цену

Исследование влияния расположения на цену

Оперативная оценка стоимости

Анализ состояния рынка

Изучение экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране

Прогнозирование стоимости

Анализ доступности и ликвидности включает:

Анализ характера развития и состояния экономики региона

Анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов

Оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недвижимости

Анализ ценовой ситуации

Изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребности на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них

Оперативная оценка доступности и ликвидности объектов

Прогнозирование доступности и ликвидности

Анализ эффективности инвестиций включает:

Анализ цен на объекты-аналоги Прогнозирование цен на объекты инвестиций

Изучение макроэкономических параметров (ставка рефинансирования ЦБ, доходность ценных бумаг, темпы инфляции и девальвации рубля) и прогнозов их изменения

Оценка и прогнозирование затрат на проект

Расчет потока доходов Расчет налогов и отчислений

Прогнозирование эффективности инвестиционного проекта.

Читайте так же:

Понятие о стоимости и о категории цены рынка недвижимости

 Узнайте как заработать деньги Сущность денег.